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房產新政不是一次簡單的“救市”
小區里頻繁穿梭的看房者、銀行里絡繹而來的房貸咨詢者、明里暗里號稱要漲價的地產商……究竟此輪房產新政會如何影響樓市走勢？未來房價又會何去何從？限購令會否全面松綁？
調控中蘊含改革之意
北京市西城區鏈家地產的小何近日忙著帶客人到所在小區看房。據了解，房貸新政出爐后，明顯帶動了各地看房、購房熱情。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，不能將房貸新政簡單地理解為“救市”，而是一次重要的政策優化，并表達出推進住房金融改革的政策信號。“首先，央行文件強化了對保障性住房建設提供金融支持的規定，這對解決保障房建設的資金難題將發揮重要作用，使各級政府的住房保障責任有條件進一步落實。其次，文件根據當前房地產市場情況進行了實事求是的政策調整。包括對首次購房家庭貸款利率優惠0.7倍，這將大幅減輕首次購房家庭的資金壓力；對首次購房家庭貸款首付最低比例為30%，將有效防范住房信貸的違約風險。此外，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭執行首套房貸款政策，也體現了對住房改善的支持。”秦虹認為，當前我國住房的絕對短缺已不存在，改善性需求處于上升期，住房金融對改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的體現。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，與以往的房地產調控不同，此次房貸新政彰顯出調控思路的三大變化：“以往調控如"限購""限貸"多依靠行政手段，執行過程中難免"一刀切"，而新政通過金融手段進行引導，更加注重發揮市場機制的作用，依靠市場配置資源；過去的調控多數為自上而下，而新政則是自下而上，先是各地房地產政策微調不斷，而后中央再出統一政策，體現了從實際出發的原則。過去是為了調控而調控，新政則將推進改革融入調控之中，比如新政提到要擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具，積極穩妥開展房地產投資信托基金試點等，都是支持房地產企業合理融資需求的改革新舉措。”
金融杠桿影響樓市
在十幾年的樓市發展過程中，信貸一直是業界內外判斷市場的重要指標和關鍵信號。金融杠桿對樓市的影響巨大，其支持力度在相當大程度上決定了房地產市場的走勢。
秦虹指出，今年以來，一直是商業銀行優質貸款的個貸卻出現利率上升和貸款額度下降的情況，出于經濟利益的原因，商業銀行放貸意愿下降，在一定程度上影響了住房市場的銷售。她認為，新政將促進住房購買力的釋放，寬松的信貸環境有利于房地產市場的活躍。
顧云昌分析，金融對房地產市場影響的一個重要指標是貸款量。數據顯示，2013年個人房貸余額同比增長21%，而今年上半年個人房貸則同比少增239億元。而新政會極大地釋放信貸量。“對首付比例的明確和貸款利率的優惠，也意味著政策恢復到"兩限"之前的正常狀態，給買房者帶來利好，有利于提升房地產市場的交易量。”顧云昌表示。
中原地產首席分析師張大偉告訴記者，“信貸政策的全面松綁對市場傳遞出強烈的提振信號。新政將釋放大量需求，預計將增加30%的可購房人群，而這部分人恰好是之前被政策抑制的意愿購房人群。”
值得注意的是，之前很多地方已陸續解禁了限購令。限購政策是在過去房地產市場上投機投資者較多影響了自住需求實現的條件下出臺的。秦虹認為，目前整個住房供求關系已從2011年前的整體偏緊、部分過緊，轉變到目前的整體偏松、部分過剩，投機投資者也大為減少。所以，各地對限購政策進行了調整，也符合分城施策、分類調控的政策要求。她表示，市場分化已是今后我國房地產市場的最突出特點，“取消限購后市場會出現什么變化，主要取決于當地市場的供求關系。
或將迎來新一輪行業整合
告別了多年的漲跌糾葛，房地產市場正迎來全行業整合洗牌的調整期。秦虹判斷，未來的房地產市場將會呈現五個顯著特點：一是市場整體增速下降，分化格局漸成趨勢。“這個分化不僅是一二線城市與三四線城市之間的分化，二線城市、三四線城市本身也呈現分化格局。”二是新房市場達到高點，市場競爭不斷加劇。2013年全年銷售商品房面積達到13億平方米，再創歷史新高。根據目前的需求，今后的房產市場銷售規模將在一個平臺上波動，對新房的需求有可能降低。三是市場的結構性機會顯現。隨著競爭加劇，專業化能力強的企業、性價比高的項目、個性化的產品將有更大的機會。四是傳統住宅市場的增長變弱，非傳統住宅市場空間增大，商務辦公、文化旅游、休閑度假、養老養生等需求上升。五是市場集中度提高，企業優勝劣汰不可避免，房地產業將在調整整合中提高發展水平和質量。
過去的半年里，國內房價環比持續下降。對于未來的房價走勢，顧云昌認為隨著樓市交易量的逐漸回升，未來房價也可能出現止跌回升。他判斷今年后幾個月以至明年上半年房價都會維持在一個相對平穩的水平上。
促進房地產市場健康發展將是個長期任務。秦虹認為，關鍵要做到五個堅持，一是堅持抑制投機性需求，以民生為先發展住房市場。二是堅持守住不擴大杠桿的底線并建立政策性住房金融支持機制。她認為，目前我國房地產市場相對處于安全區間內，最重要的判斷依據是我國有全世界最高的購房首付比例，居民家庭的負債率較低，這樣即使房價向下調整，對金融產生的風險也是有限的，系統性風險容易控制，“我國住房供應量大，其目的還是要滿足需求。未來20年我國每年還將有上千萬人的新增住房需求，要抓緊研究穩定的政策性住房金融支持政策”。三是堅持保證低收入者的基本住房需求。四是堅持有序提高城鎮化質量。五是堅持推進有利于形成長效機制的改革，“從長遠看，要實現房地產市場的健康穩定發展，必須切實推進土地制度、財稅體制的改革，以及與房地產市場運行相配套的房地產稅制的改革。”
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